İlan karşılaştırması yapabilmeniz için en az 2 adet ilan seçmeniz gerekmektedir.


Kapat

Ecrimisil ( Haksız İşgal ) Nedir?

Ecrimisil Nedir, Ecrimisil İtirazları Nasıl Yapılır?

Hayatın olağan akışı içerisinde sahibi olduğumuz ya da miras kalan gayrimenkullerinizin yetkisi olmayan kişiler tarafından işgal edilmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Böyle durumlarda uğranan zararın giderilmesi için ecrimisil davası açılması gerekebilmektedir. Bu gibi durumlarda ayrıca el atmanın önlenmesi de istenebilecektir.

Ecrimisil İlgili Konu Başlıkları

  • Haksız işgal tazminatı
  • Ecrimisil davasının açılması,
  • Ecrimisil ihbarnamesi,
  • Mirasçılar arasında ecrimisil davası,
  • Ecrimisil belirlenmesi,
  • Ecrimisil ödeme
  • Ecrimisil Nedir
  • Ecrimisil davaları
  • Ecrimisil ödeyenlerin hakları

Ecrimisil ( Haksız İşgal Tazminatı ) Nedir ?

Yukarıda da belirtildiği gibi Ecrimisil itirazı; bir taşınmazı haksız şekilde işgal eden kişiden, hak sahibine verdiği zararların, kullandığı taşınmazdan elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği gelirlerin alınarak hak sahibine iade edilmesi için yapılan bir itiraz çeşididir. Bu noktada eğer mevcut saldırının / işgalin / engellemenin ortadan kaldırılması da isteniyorsa ecrimisil davası müdahalenin meni / el atmanın önlenmesi davası ile birlikte açılmalıdır.

Açıklandığı üzere gerçek bir kişinin taşınmazını işgal eden kişi ya da kişilerden ecrimisil talep edebilmesi işgalcilerin kötü niyetli olması şartına bağlıdır. Burada başkasına ait bir taşınmazı işgal etmenin hâlihazırda kötü niyetli bir eylem olduğunu düşünülebilir. Ancak Kanun’un aradığı kötü niyetten kasıt “işgalcinin taşınmazın başka bir şahsa ait olduğunu bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu halde işgale devam etmesidir.” Bu kuralın istisnası olarak Hazine’ye ait taşınmazları işgal eden kişilerden ecrimisil talep etmek için kötü niyet koşulu aranmamaktadır.

Ecrimisil Kira mıdır?

Ecrimisil yani haksız işgal tazminatı kiradan çok daha kapsamlıdır. Ecrimisil davası ile hak sahibi, taşınmazı kendisi kullanmış olsaydı elde edebileceği kira getirisi ile birlikte işgalcinin taşınmaza verdiği zararların giderilmesini de talep edebilmektedir. Özetle ecrimisil bedeli geriye dönük olarak taşınmazdan elde edilebilecek kira getirisi kadar olabileceği gibi bilirkişi tarafından yapılacak hesaplamada daha fazla bir meblağ tespit edilmesi de mümkündür.

Ecrimisil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

  • Apartmanda ya da site gibi yapıların balkon, depo gibi ortak alanlarından kat maliklerinin izni olmaksızın yararlanılması,
  • Başkasına ait arsaya izinsiz inşaat yapılması, otopark olarak kullanılması ya da malzeme boşaltılması,
  • Evin satılmasına rağmen eski maliklerin evi terk etmemekte ısrar etmesi,
  • Miras kalan taşınmazlarda oturan akrabaların taşınmazı terk etmemesi,
  • Paylı mülkiyet halinde taşınmazın diğer paydaşların paylarını işgal edecek şekilde kullanılması,
  • Hazineye ait arsa üzerine inşaat yapılması,
  • Kira süresi bitmiş olmasına rağmen sözleşme yenilenmeksizin taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi

gibi durumlarda ecrimisil talep edilebilir. Örnekleri çoğaltmak mümkündür.

Kimler Ecrimisil Davası Açabilir?

Ecrimisil davası ancak işgal edilen gayrimenkulün maliki tarafından açılabilir. Hazineye ait bir arsa üzerine yapılan inşaat için ecrimisil kamu kurumu tarafından talep edilirken,  elbirliği ile sahip olunan bir terekede bazı mirasçıların terekeye ait taşınmazları diğerlerinden daha fazla yararlanması sebebi ile mirasçılar arasında görülen bir ecrimisil davasında davacı hakkı ihlal edilen diğer mirasçılardır.

Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Ecrimisil tazminatı dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak 5 yıl için istenebilir. Dava açıldıktan sonra da taşınmaz işgal edilmeye devam ediyorsa dava sürecinde işleyecek ecrimisil bedeli hesaplama da dikkate alınmaz. Dava açıldıktan sonra işleyen ecrimisil bedelini tahsil edebilmek için yeni bir dava açılması gerekmektedir.

Ecrimisil İhbarnamesi ( İntifadan Men Şartı ) Nedir?

Ecrimisil davası ile taşınmazı işgal eden kişiden geriye dönük olarak 5 yıllık bir bedel talep etmek mümkündür. Fakat ecrimisil davası açmadan önce, işgalciye taşınmazı kullanması hususunda rıza olmadığını bu sebeple ecrimisil tazminatı talep edildiğini ihtar edilebilir. Uygulamada ihtar şartına “intifadan men şartı” da denilmektedir.

Kanunen şekli bir şart olmamakla birlikte ihtarın noter kanalı ile çekilmesi ispat açısından daha uygundur.

Yargıtay, intifadan men şartına bazı istisnalar getirmiştir. Aşağıda sayılan durumların varlığı halinde muhataba ihtar çekmeye gerek kalmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilecektir. Bunlar;

  • Davaya konu taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek semere elde edilen bir yer olması,
  • Taşınmazın kamu malı olması,
  • Paylı mülkiyette işgalci paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia etmesi ve diğerlerinin paydaşlığını reddetmesi,
  • Davacı tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin ve diğer paydaşlar aleyhine daha önce açılmış müdahalenin meni, izale-i şüyu, ecrimisil gibi davalar açılmış ya da takip başlatılmış olması,
  • Kullanım anlaşması ile her paydaşın faydalanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli olması,
  • Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle ise kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali

halleridir. Ayrıca mirasçılar arasında görülen ecrimisil davalarında intifadan men şartı esnetilebilmektedir.

Ecrimisil İhbarnamesine Karşı Nasıl İtiraz Edilir?

Hazineye ait taşınmazların işgal edildiğinin tespit edilmesi halinde kamu kurumu tarafından bir  “Ecrimisil İhbarnamesi” düzenlenerek taşınmazı işgal eden kişiye tebliğ edilebilmektedir. İşgalci tebliği çıkaran kamu kurumuna bir dilekçe vererek itiraz edebilecektir. İtiraz üzerine kamu kurumu işgalciye 60 gün içerisinde cevap verir. İdare itiraza olumsuz cevap verdiği takdirde cevaptan itibaren 60 gün içerisinde İdari yargıda yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılabilir.

Ecrimisil Düzeltme Talebi

Peki, İdare tarafından gönderilen ecrimisil ihbarnamesini tebliğ almakla birlikte; haksız işgali kabul edilip, yalnızca tespit edilen ecrimisil miktarına yönelik bir itiraz var ise süreç nasıl işlemektedir?

Tespit edilen ecrimisil miktarına ilişkin, ecrimisil ihbarnamesinin tebliğinden sonra İdareye verilecek bir dilekçe ile düzeltme talep edilebilir. Düzeltme talepleri hakkında İdare tarafından bir karar verilir ve bu karar düzeltme isteyen muhataba tebliğ edilir.

Ecrimisil Ödeme

İhbarnamenin, tebliğinden itibaren 60 gün içinde ilgili İdarenin muhasebe birimine ecrimisil ödemesi yapılır. Bu süre içerisinde peşin ödeme yapılırsa bedelin yüzde 15’i oranında indirim yapılır.

Ecrimisil ödemesi yapacak kişi ödeme güçlüğü sebebiyle İdare’ye yazılı olarak başvuruda bulunursa; İdare bir miktar ecrimisil bedeli için peşin ödeme alınmasına, kalan kısmın ise üç yıl içinde taksitler hâlinde ödenmesine karar verebilir. Bu durumda taksitle ödenecek tutar için faiz işletilir.

Peki İdare tarafından gönderilen Ecrimisil İhbarnamesine süresi içerisinde itiraz edilmediği ya da dava açılmadığı takdirde ecrimisil ödemesi yapılmazsa ne olacaktır? Bu durumda ecri misil bedeli Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre icra yolu ile tahsil edilir.

Ecrimisil Ödemek Tahliyeyi Engeller mi?

Bu soruya olumlu cevap vermek ne yazık ki mümkün değildir. Bu sebeple ecrimisil için İdareye itiraz yoluna başvurulması, dava açılması ya da talep edilen bedelin tamamının ödenmesi taşınmazın işgal edildiği gerçeğini ortadan kaldırmayacaktır. Dolayısı ile hak sahibi her zaman taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilecektir.

Ecrimisil Davası Nerede Açılır?

Ecrimisil talep edilen taşınmazın şahsa ait olduğu durumlarda ecrimisil davaları, genel yetkiye tabi olup, dava konusu taşınmazın bağlı bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Taşınmaz İdare’ye aitse bu durumda yine dava konusu taşınmazın bağlı bulunduğu yerde fakat bu kez İdare Mahkemesi’nde idari işlemin iptali davası açılması gerekmektedir.

Ecrimisil Bedeli Tespit Edilirken Nelere Dikkat Edilir?

Taşınmazı işgal edilen malikin talep edebileceği alacak kalemleri şunlardır;

  • Yoksun kalınan kar: gayrimenkulü işgal edilen malik haksız işgal nedeni ile gayrimenkul üzerinden kar elde edeceği bir şeyi yapamadığını ispat ederse işgal nedeniyle elde edemediği bedel;
  • İşgal sebebiyle uğradığı zararlar
  • İşgal nedeni ile taşınmazda oluşan yıpranma payı

Söz konusu alacak kalemlerini hesaplanması ise taşınmazın niteliği (arsa, konut vs.), imar durumu (kat mülkiyeti, iskanı yok vs.), yüzölçümü, konumu, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazlarda verimi, alt yapısı gibi unsurlar dikkate alınır.

Ecrimisil bedeli en az taşınmazın getireceği kira geliri kadardır. Ancak mahkeme tarafından bilirkişiler eli ile yaptırılacak incelemeler neticesinde kira gelirinden başka zararlar tespit edilirse bunlar da hesaplamaya dahil edilecektir.

Ecrimisil Ödeyenin Hakları Nelerdir?

Ecrimisil davası ile taşınmazı haksız yere işgal edilen malikin zararı için ecrimisil tazminatı talep edileceğini anlattık. Peki taşınmazı uzun yıllar boyunca kullanmış ve belki de taşınmazda katma değer oluşturmuş ecrimisil ödeyenin hakları nelerdir?

Taşınmazın başkasına ait olduğunu bile bile taşınmazdan yararlanan yani kötü niyetli işgalci taşınmazın maliki tarafından da yapılması zorunlu olan giderlerin karşılığını ecrimisil davasında isteyebilir ancak bunun dışındaki yararlı ve lüks giderlerin karşılığını isteyemez. Buna karşılık yararlı ve lüks giderleri mala zarar vermeden ayırmak mümkün ise bunları taşınmazdan ayırıp götürebilir.

Örnek vermek gerekirse işgal edilen taşınmazın taşıyıcı kolonlarında çatlaklar bulunuyorsa ve kötü niyetli işgalci taşıyıcı kolonların onarılması adına bir takım masraflar yaptıysa bu bedeli evin malikinden talep edebilecektir. Ancak eve jakuzi yaptıran kötü niyetli işgalci bu bedeli evin malikinden isteyemeyecek, bunun yerine eve zarar vermeden söküp götürmesi mümkünse jakuziyi sökebilecektir.

Ecrimisil ( Haksız İşgal ) ile ilgili olarak daha detaylı bilgi almak isterseniz Şirket Avukatlarımızı arayabilirsiniz.

Google LogoÇeviri tarafından desteklenmektedir
Google LogoÇeviri tarafından desteklenmektedir